Ombildning

När hyresrätt blir bostadsrätt

En bostadsrätt ger alltid större inflytande över boendet än en hyresrätt. I en bostadsrätt blir du herre i ditt eget hus – tillsammans med dina grannar.I en bostadsrättsförening äger du inte bostad utan du äger rätten att bo i en speciell lägenhet.

Forum Fastighetsekonomi har utvecklad kompetens för att hantera vart och ett av stegen när en hyresfastighet ska konverteras till bostadsrätter, och vi behärskar hela processen från idé till etablerad bostadsrättsförening med fungerande styrelse och anpassade föreningsstadgar. Och framför allt – med en fastighet att förvalta.

När ett hyreshus ombildas till bostadsrätter sker det stegvis, och avslutas med att den nya bostadsrättsföreningens stämma med två tredjedels majoritet fattat beslut om att köpa fastigheten.

Pappa som går med sitt barn utanför lägenhetshus

Tanken föds

Initiativet till ombildningen kommer vanligen från fastighetsägaren som kontaktar hyresgästerna och erbjuder dem möjlighet att förvärva fastigheten. Det är även vanligt att hyresgästerna går samman och bildar en bostadsrättsförening och lämnar en intresseanmälan hos Lantmäteriet för att i framtiden få ett så kallat hembud. I de fall då fastighetsägaren avser att sälja fastigheten på marknaden har hyresgästerna förköpsrätt om två tredjedelar av hyresgästerna står bakom hembudet. Oavsett vad som leder fram till tanken på att ombilda hyresrätter till bostadsrätter så är första steget att bilda en bostadsrättsförening.

Bilda förening

Det räcker med tre medlemmar för att bilda föreningen. Föreningens styrelse ska väljas bland medlemmarna och styrelsen ska ha minst tre ledamöter. Föreningen ska även namnges och stadgar antas. Slutligen måste bostadsrättsföreningen registreras hos Bolagsverket. När den formella delen är avklarad finns förutsättningar att förhandla med fastighetsägaren.

Förvärvsgenomgång

Innan fastigheten byter ägare behövs en grundlig genomlysning av fastighetens tekniska status och installationer. Föreningen utser besiktningsman för att gå igenom fastighetens underhållsbehov de kommande elva åren. Till exempel ska den visa hur lång återstående teknisk livslängd det är på hissar, undercentral, tak och fasad liksom om vatten- och avloppsstammarna ofta läcker vilket indikerar behov av ett påfrestande stambyte. De fel och brister som kommer fram vid besiktningen ska föras in i en underhållsplan för fastigheten. Underhållsplanen styr vid sidan av kapitalkostnaderna föreningens framtida ekonomi.

Förvärv och pris

Protokollet från besiktningen tillsammans med fastighetens marknadsläge bildar utgångspunkten i prisförhandlingen. Vad är fastighetens marknadsvärde? Forums marknadsanalyssystem (FMI) gör att vi med god precision kan ange ”rätt pris”. Sedan är det som vanligt en fråga om förhandling där köpare och säljare måste komma överens för att det ska bli affär.

Finansiering - Bank

När det är dags att finansiera fastighetsköpet tar Forum Fastighetsekonomi in offerter från olika banker. Kompetens inom fastighetsekonomi är avgörande både för att skapa offertförfrågan och för att utvärdera offerterna samt skapa en trygg ”korg” med olika löptider på lånen.

Om den kompetensen inte finns inom styrelsen är det både lönsamt och nödvändigt att låta Forum Fastighetsekonomi förhandla i föreningens namn för att hitta såväl bästa lånevillkor som bästa finansieringsmodell.

Den bank som Forum Fastighetsekonomi rekommenderar styrelsen att välja ska även kunna erbjuda de kommande bostadsrättsinnehavarna förmånliga bolån.

Ekonomisk förvaltning och fastighetsskötsel

Den ekonomiska förvaltningen med utskick av avgiftsavier, bevakning av obetalda avier, ekonomisk redovisning och sammanställning av föreningens årsbokslut är en tjänst som styrelsen direkt behöver besluta om. Ordning och reda i den ekonomiska redovisningen är avgörande. Även om styrelsen köper in tjänsten är det ändå alltid styrelsen som är ansvarig för att allt blir rätt. Styrelsen kan välja att köpa in fastighetsskötsel eller själva anställa fastighetsskötare. Båda alternativen har fördelar och nackdelar. Genom att köpa tjänsten slipper föreningen arbetsgivaransvar.

Informationsmöte och boendekostnadskalkyl

I de ombildningar Forum Fastighetsekonomi är engagerade i genomförs i det här skedet ett eller flera informationsmöte med de boende. På mötena presenteras bland annat den ekonomiska kalkylen för vad det kommer att kosta att bo i bostadsrättsföreningen, dels årsavgift och dels den insats varje lägenhet ska betala i den nybildade föreningen.

Varje enskild hyresgäst får därmed möjlighet att göra sin egen kalkyl och avgöra om det är intressant för dem att köpa sin lägenhet som bostadsrätt eller välja att bo kvar som hyresgäster i den nybildade föreningen. På mötet får hyresgästerna lämna icke-bindande svar på frågorna:

Vill du köpa din lägenhet som bostadsrätt?
Vill du inte köpa din lägenhet men bo kvar som hyresgäst i föreningen?

Ekonomisk plan

Forum Fastighetsekonomi tar fram ekonomisk plan som visar intäkter och utgifter för de kommande elva åren. I planen vägs förväntat underhållsbehov in och tillsammans med kapitalkostnaderna är planen grunden för storleken på såväl årsavgiften som för den insats som krävs för att köpa bostadsrätt i föreningen. Den ekonomiska planen ska granskas och godkännas av två personer certifierade av Boverket. Kriterierna för granskningen är att den ekonomiska planen ska vara trovärdig och att underliggande kalkyler realistiska, planen ska vila på tillförlitliga grunder.

Sanningens minut - Stämman ska besluta om att köpa fastigheten

Nästa steg är att sammankalla en köpstämma för att fatta det avgörande beslutet om föreningen ska förvärva fastigheten. För att föreningen ska kunna avsluta affären krävs att två tredjedelar av hyresgästerna röstar för det på stämman.

För att ha rösträtt på köpestämman måste man vara medlem i föreningen och folkbokförd på adressen. En medlem som röstar för förvärv behöver däremot inte köpa sin lägenhet. Det går bra att rösta för förvärvet men sen fortsätta som hyresgäst hos föreningen.

Föreningen blir ny ägare

När föreningen betalar köpeskillingen tillträder den också som ägare av fastigheten. Samtidigt med tillträdet ska de hyresgäster som vill köpa sin bostadsrätt betala insatsen. De som väljer att bo kvar som hyresgäster betalar sin hyra som vanligt och utifrån samma villkor som gällde under den tidigare ägaren.

Vanligen lånar föreningen 30–50 procent av köpeskillingen, resten kommer från medlemmarnas insatser.

Föreningens vardag - Förvaltning

Normalt tar en ombildning från tre månader upp till ett år. När allt är klart är det styrelsen tillsammans med den ekonomiska och tekniska förvaltningen som ansvarar för att vardagen fungerar, att trapporna städas, att hyres- och avgiftsavierna skickas ut och kontrollerar att de betalas i tid. Styrelsen avsätter ekonomiska resurser för det planerade underhållet. Skillnaden mot ett vanligt företag är att en bostadsrättsförening bedrivs utan vinstintresse, enligt självkostnadsprincipen. Föreningen sätter av pengar i en yttre underhållsfond för att skapa ekonomiskt utrymme för planerat underhåll och förbättringar i fastigheten.

Ladda ner vår ombildningsbroschyr

Forums mångåriga erfarenhet av ombildning bidrar till trygghet för alla parter i ombildningsprocessen

Screenshot av broschyren gällande Ombildning

Kontakta oss idag

För kvalificerad rådgivning och experthjälp inom fastighetssektorn.

Kontakta oss